Et fastforrentet realkreditlån kan blive penge værd, hvis renterne ændrer sig.
Når markedsrenten stiger, falder kursen på dine obligationer – og så kan du købe din gæld billigere fri og barbere restgælden.
Når markedsrenten falder, kan du omlægge til et lån med lavere rente og spare på ydelsen.
Hvor meget du kan barbere afhænger af kurserne på obligationerne.
Bed din bank om en beregning, så du kan se både gevinsten og omkostningerne.
🔀 Tre typer konvertering
1️⃣ Nedkonvertering (når renten falder)
- Eksempel: Du har et 5 %-lån, markedet ligger på 3 %.
- Du indfrier det gamle lån og optager et nyt med lavere rente og får lavere omkostninger.
- ✅ Fordel: Lavere ydelse fremover.
- ⚠️ Ulempe: Du betaler omkostninger (tinglysning, gebyrer, kursskæring).
2️⃣ Opkonvertering (når renten stiger)
- Eksempel: Du har et 2 %-lån, markedet stiger til 5 %.
- Kursen på dit lån falder → Du kan “sælge” dit lån og få fjernet noget af din gæld.
- Du optager et nyt lån med højere rente, men restgælden bliver lavere.
- ✅ Fordel: Du barberer restgælden ned (fx 200.000 kr. på 3 mio. lån).
- ⚠️ Ulempe: Ydelsen stiger, fordi den nye rente er højere.
3️⃣ Skrå konvertering
- Du skifter fra fastforrentet til flekslån (eller omvendt).
- ✅ Fordel: Fleksibilitet – kan tilpasses din risikovillighed.
- ⚠️ Ulempe: Kan være dyrt i gebyrer og kræver, at du følger markedet tæt.
💰 Hvad koster en omlægning?
- 📑 Tinglysningsafgift: 1.820 kr. + 1,45 % af hovedstolen
- 🏦 Gebyrer til bank/realkredit: typisk 5.000–15.000 kr.
- 📉 Kursskæring: afhænger af obligationskursen – her kan ligge store forskelle
🕒 Hvornår giver det mening?
- Når du kan spare markant på ydelsen (nedkonvertering).
- Når du kan barbere gælden betydeligt (opkonvertering).
- Når din situation ændrer sig (fx flytning, behov for afdragsfrihed eller du har brug for mere sikkerhed).
✅ Husk
- Omlægning er aldrig gratis – se det som en investering.
- Bed altid banken regne på omkostning vs. gevinst.
- Tommelfingerregel:
Hvis du kan tjene omkostningerne hjem på under 3–5 år, kan det være værd at gøre. - Det giver kun mening, hvis du bliver boende længe nok til at høste gevinsten.