Når du optager et realkreditlån, kan du næsten altid vælge 10 års afdragsfrihed, men husk at du betaler for den fleksibilitet, både i afdragsfrihedstillæg og omkostninger til lånet.
Hvis du vælger afdragsfrihed, betaler du de første 10 år kun:
- 📉 rente
- ➕ rentetillæg
- 🏦 bidragssats
- ⚠️ tillæg for afdragsfrihed
… men du afdrager ikke på gælden og betaler derved rente af det fulde beløb, plus du betaler et gebyr for afdragsfriheden.
🤔 Hvornår giver det mening?
💡 Hvis du har banklån eller anden dyr gæld:
- Banklån er næsten altid dyrere end realkredit. Brug derfor afdragsfriheden til at betale banklån eller anden dyr gæld af først.
💡 Hvis du kun har realkreditlån:
- Afdrag fra dag 1 øger friværdien og sparer dig for afdragsfrihedstillægget og omkostninger.
💰 Hvor meget er afdragsfrihed tillægget?
Tillægget for afdragsfrihed afhænger af hvor stor belåningsgrad der er i boligen:
| Belåning % | Tillæg for afdragsfrihed | Årligt tillæg for 3 mio kr lån. |
|---|---|---|
| 0–60 % | 0,17 % | 5.100 kr |
| 0–75 % | 0,30 % | 9.000 kr |
| 0–80 % | 0,33 % | 9.900 kr |
🔢 Hvad betyder det i kroner og øre?
Foruden tillægget, vil du samlet betale mere i renter, rentetillæg og bidragssats.
Over en 30 årig periode, vil samme lån MED afdragsfrihed blive 594.745kr dyrere, 19.824kr mere om året eller 1.652kr mere om måneden.
På præcis det samme lån, eneste forskel er om man valgt afdragsfrihed eller ej.
| Periode | Uden afdragsfrihed (3 mio kr lån) | Med afdragsfrihed på 10 år (3 mio kr lån) |
|---|---|---|
| Månedlig ydelse, første 10 år | 18.687 kr (med afdrag) | 16.775 kr (uden afdrag) |
| Rente+bidrag+tillæg betalt de første 10 år (ikke afdrag) | 1.776.690 kr | 2.013.000 kr |
| Månedlig ydelse efter 10 år | 18.687 kr (med afdrag) | 22.121 kr (med afdrag) |
| Total tilbagebetaling over 30 år (med afdrag) | 6.727.203 kr | 7.321.948 kr |
Tal brugt til udregning (unnuitetslåns udregning):
Rente: 5%, Rentetillæg: 0,50%, Bidragssats: 0,86%, Afdragsfrihed tillæg: 0,35%.
💡 Vigtigt at vide:
Selvom ydelsen med afdragsfrihed er lavere de første 10 år, ender du samlet set med at betale næsten 600.000 kr. mere i renter og omkostninger over lånets løbetid.
Grunden er, at du i de første 10 år ikke afdrager på lånet – og derfor betaler renter og bidrag af hele lånebeløbet i de første 10 år. Herudover betaler du også afdragsfrihedstillægget.
Når afdragsfriheden udløber, skal hele lånet afdrages på 20 år i stedet for 30 år, hvilket får den månedlige ydelse til at stige markant – i dette eksempel med 32 % (fra 16.775 kr. til 22.121 kr.).
Kort sagt:
Med afdragsfrihed: Du betaler mindre i starten, men til gengæld meget mere de sidste 20 år – og du ender med en højere samlet regning.
Uden afdragsfrihed: Du betaler den samme ydelse i hele perioden, og renterne falder løbende fordi gælden bliver mindre.
✅ Husk:
- Afdragsfrihed giver lavere ydelse nu – du betaler et gebyr og flere omkostninger for fleksibiliteten.
- Når du ikke afdrager, betaler du fuld rente, tillæg, biddragsats af hele beløbet istedet for din gæld bliver mindre.
- Afvikl altid den dyreste gæld først (ofte banklån).
- Når banklånet er væk → skift til lån med afdrag og begynd at opbygge friværdi og færre omkostninger.